Recomendaciones ante la propuesta de compra del suelo para VPO en Basauri

0. Introducción

Durante los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2012 está vigente una oferta del Gobierno Vasco para que los propietarios de viviendas, garajes y locales en régimen de derecho de superficie puedan adquirir el suelo. Esto aplica a un colectivo importante de propietarios de Basauri.

La propuesta formal está detallada en la página web de Etxebide (http://www.etxebide.euskadi.net/x39-etxebide/es/, accediendo al apartado de Venta del suelo de las viviendas cedidas en derecho de superficie).

Se presenta un resumen con los detalles más significativos para que los propietarios puedan tomar una decisión al respecto. La información que aquí se expone es oficiosa, basada en las consultas e interpretaciones realizadas y no debería tomarse como oficial.

1. Resumen de recomendaciones

Se ofrece una opinión ante los diferentes colectivos afectados, basada en la información disponible en este momento, pero recordando que es una decisión muy personal a tomar por propietario. Además, hay que tener en cuenta si en este momento se puede afrontar económicamente la compra del suelo.

2. Situación de partida

1. Las viviendas de VPO del barrio de Uribarri (Basauri) se entregaron en régimen de Derecho de Superficie por 75 años. Esto aplica también a locales y garajes no vinculados a viviendas.
2. Las viviendas disfrutan de una calificación de VPO temporal por 20 años, salvo aquellas adquiridas a partir del 1 de Enero de 2003, cuya calificación es permanente.
3. Esta es la tercera vez que se propone comprar el suelo a los propietarios: la primera, hace 2 años, para las propiedades adquiridas antes del 1/1/2003. La segunda para las adquiridas posteriores a esta fecha. En esta tercera ocasión, se ofrece la opción de nuevo a ambos grupos.
4. La única diferencia con las anteriores propuestas es que se han elevado los límites fiscales de los propietarios de VPO (no aplica a los garajes y locales no vinculados) para tener derecho a la compra del suelo. El límite pasa de 39.000 €/año a 50.000 €/año. Se mantiene la condición añadida de convertir el régimen de VPO de 20 años en permanente.

3. Procedimiento de compra

1. Quién desee solicitar la opción de compra, debe entregar una instancia (se dispone de un modelo en la página de Etxebide) antes del 30 de Noviembre de 2012. Deberá adjuntar nota simple del Registro de la Propiedad y si es vivienda, declaración de ingresos fiscales de 2011 y solicitud de convertir su régimen de VPO en permanente. La presentación de la instancia no es vinculante.
2. Pasado un tiempo, la Administración le notificará el precio definitivo de la operación y le dará un plazo para decidir si desea definitivamente escriturar o no. Aquí el propietario ya tendrá que tomar una decisión definitiva.

4. Detalles de la operación de compra del suelo

1. Lo que se está comprando al Gobierno Vasco es una parte proporcional del suelo. El Derecho de Superficie sigue vigente durante 75 años. Es decir, existen dos derechos diferentes que se mantienen por separado: el del suelo y el de superficie o vuelo.
2. El Derecho de Superficie es un derecho que no está muy regulado, pero que significa básicamente:
   1. Mientras dure el derecho de superficie, el superficiario (el que recibe la superficie o propietario en derecho de superficie) podrá disponer de la vivienda como desee.
   2.  Transcurrido el periodo establecido para dicho derecho, el superficiante (el que cede la superficie) hará suya la propiedad cedida al superficiario (el que recibe la superficie) sin indemnización alguna.
3. La compra del suelo no implica directamente tener la plena propiedad de lo adquirido. Se debe a que está vigente el derecho de superficie, que no se puede extinguir hasta que pasen 75 años. Esto ha generado diferentes interpretaciones entre los Registradores de la Propiedad a la hora de formalizar la compra. Generalmente se ha optado por establecer “una vinculación real de destino entre el suelo y el vuelo”, es decir, que en el futuro no se podrán vender por separado. Indirectamente, esto implica que cuando finalice el derecho de superficie, el suelo y el vuelo se podrán unificar en el pleno dominio o propiedad, pero hasta entonces existirán dos títulos de propiedad diferentes.

5. Efectos de la compra del suelo

1. Desde el año 2010, el Gobierno Vasco ha establecido unos coeficientes reductores a la hora de valorar el precio máximo de transmisión de una vivienda en régimen de VPO. En función de los años transcurridos desde que se concedió el derecho de superficie, se aplica un coeficiente de antigüedad reductor (es lineal: 0% en el año 0 y 100% en el año 75). Por ejemplo, para un derecho de superficie adjudicado en 1993, el coeficiente reductor es del 16,5 %. Esto significa que si se debe acudir al Gobierno Vasco para transmitir la propiedad (esto será así para aquellas propiedades sujetas al régimen de VPO, donde garajes no vinculados y locales comerciales están excluidos), el precio será una combinación del precio máximo fijado por metro cuadrado útil para ese año y reducido por este coeficiente de antigüedad.
2. El Gobierno Vasco define los precios/m² por categoría de municipios, no distinguiendo la zona del municipio en la que se encuentran, ni los servicios específicos que ese municipio dispone.
3. En el caso de que se adquiera el suelo, y posteriormente se deba transmitir la propiedad al Gobierno Vasco, este coeficiente reductor no se aplicará.
4. Se pone un ejemplo muy básico (se ignora la ponderación de m² que hay que hacer para simplificar el ejemplo):

• Vivienda de 75 m².
• Precio m² fijado por el Gobierno Vasco = 1600 €/m²
• Coeficiente antigüedad para 19 años: 16,5 %
  • Precio de vivienda con suelo adquirido: 75 m² * 1600 € = 120.000 €
  • Precio de vivienda sin suelo adquirido: 120.000 € * (1 – 0,165) = 100.200 €

6. Opinión sobre la decisión de compra

1. Con carácter general, todos los propietarios actuales de VPOtienen asegurado un disfrute por 75 años de lo que adquirieron en su día. Por tanto, los beneficios de la opción de compra aplican a dos escenarios adicionales a los que ya se tienen adquiridos:
   1. Seguir disfrutando de la propiedad una vez transcurridos esos 75 años
   2. En el caso de una transmisión de la propiedad antes de esos 75 años.
2. Existen diferentes colectivos sobre los que aplica esta propuesta de compra, y dado que los efectos de las compras son diferentes, las recomendaciones para unos y otros también lo son. Los colectivos diferentes son:
   1. Locales y garajes no vinculados
   2. Viviendas ya calificadas como VPO permanentemente
   3. Viviendas calificadas como VPO por plazo de 20 años

Los analizaremos por separado.

6.1.        Locales y garajes no vinculados

Al no estar sujetos al régimen de VPO, lo que estarían comprando es la posibilidad de seguir disfrutando de la propiedad después de los primeros 75 años.

6.2.        Viviendas calificadas como VPO a partir de 2003 (Permanentemente)

Estos propietarios, en el supuesto de una transmisión futura, deberán hacerlo obligatoriamente al Gobierno Vasco, y al precio máximo que fije la Administración anualmente. Aquí parece claro que es atractiva la alternativa de compra del suelo.

6.3.        Viviendas calificadas como VPO por 20 años

1. Estas viviendas están reguladas por unas condiciones específicas durante estos 20 años (lo que dura el régimen de VPO):
   1. Obligación de residir en la vivienda
   2. En caso de transmisión, hacerlo al precio máximo fijado por el Gobierno Vasco.
2. Transcurridos estos 20 años (para lo que quedan entre 3 y 5 años para las VPO de Uribarri), estas dos obligaciones desaparecen. Si se compra el suelo en las condiciones actuales, estas condiciones de VPO se mantendrán a perpetuidad.
   1. En el caso de herencia, a día de hoy, el requisito que está exigiendo la administración vasca a los herederos que reciben una VPO es que se empadronen en la vivienda citada. No tienen en cuenta si los herederos ya disponen de otra vivienda o si superan los ingresos fiscales marcados en cada momento como tope para ser beneficiario de VPO. A futuro esto podría cambiar.

Los requisitos actuales para disponer de una VPO es no superar unos límites de ingresos fiscales y carecer de vivienda para todas las unidades convivenciales.

6.4.        Argumentos a favor de la compra del suelo para el colectivo de VPO por 20 años

Los principales argumentos esgrimidos por los APIs contratados por el Gobierno Vasco para informar de la operación son:

1. El peso que se le da al suelo sobre el total de la edificación es relativamente bajo (10 %).
2. Si alguien quiere transmitir su vivienda a precio libre cuando cese el régimen de VPO (dentro de 3-5 años), y el potencial comprador requiriese un  préstamo hipotecario, es probable que el tasador de turno aplique una reducción al valor de mercado de la vivienda proporcional a la vida útil que le quede (lo que falte para los 75 años). Esto podría dificultar encontrar compradores que pagasen el precio deseado.

 6.5.    Argumentos en contra de la compra del suelo para el colectivo de VPO por 20 años

1. El principal hándicap es la condición expresa de calificar la vivienda como VPO permanente, cuando quedan menos de 5 años para que se extinga el régimen de VPO.
2. Cuando estos propietarios de VPO por 20 años hicieron una inversión a mediados de los 90, la diferencia de precios entre VPO y vivienda libre no era tan acusada como lo es hoy en día (fue previa al boom inmobiliario de 1998-2008). La crisis inmobiliaria de estos últimos años ha acercado algo los precios, pero la brecha sigue siendo considerable.
3. Como el plazo para la extinción del derecho de superficie es muy elevado (más de 55 años), seguramente se vivirán nuevos ciclos expansivos y recesivos de la economía, y desgraciadamente, volverán a darse casos de diferencias importantes entre precios de VPO y viviendas libres. En esos momentos, quién por razones de movilidad, deba mudarse de una vivienda de VPO a una libre, podrá tener serios problemas de diferencias de precios.
4. Quién tenga como principal objetivo transmitir por herencia su vivienda a sus descendientes, probablemente no tendrá problemas en su primera generación (hijos), pues previsiblemente no requiera hipotecar nada. Si el objetivo es transmitirselo a la segunda generación (nietos o quienes quieran usar la vivienda pasados más de 55 años), el tema será diferente.